En moyenne, les prix des logements neufs sont entre 15 et 20% plus élevés que ceux dans l'ancien. Pourtant, en Ile-de-France, six villes se distinguent avec des prix immobiliers plus élevés dans l’ancien... que dans le neuf.
Acheter un logement neuf coûte plus cher qu'un logement ancien. SeLoger estime que les prix des logements neufs sont en moyenne entre 15 et 20% plus élevés que ceux dans l'ancien. Le baromètre LPI-SeLoger constate qu'en France, "dans l'ancien, un logement coûte 3.697 euros du mètre carré, en moyenne, contre 4.799 euros par mètre carré dans le neuf".
Un écart de prix qui est en partie compensé par de moindres frais à court et moyen terme. Tout d'abord, les droits de mutation varient entre 2 et 3% du prix du bien dans le neuf, alors qu’ils oscillent entre 8 et 9% dans l'ancien. Ensuite, rappelle SeLoger, "si vous faites l’acquisition d’un logement neuf, vous n’aurez pas de travaux de rénovation à prévoir" et grâce à ses bonnes performances énergétiques "l’immobilier neuf permet de réduire considérablement sa facture énergétique". Et enfin, dans un certain nombre de communes, l’acquéreur d’un logement neuf pourra être exonéré - en tout ou partie - du paiement de sa taxe foncière durant les deux années qui suivent l’achèvement de son bien.
Ces (rares) villes se démarquent
Si généralement, le prix dans le neuf est donc supérieur à celui dans l'ancien, SeLoger a déniché 6 villes qui se démarquent en région parisienne. Les prix du neuf y sont en effet moins élevés que ceux de l'ancien. A Asnières-sur-Seine et à Romainville, l’écart entre les tarifs du neuf et de l’ancien est particulièrement notable puisque la différence de tarif est de 6%. Le prix au mètre carré à Asnières-sur-Seine s'élève ainsi à 6.544 euros dans l’ancien contre 6.157 euros dans le neuf. Quant aux prix immobiliers à Romainville, ils atteignent 5.222 euros du mètre carré dans l'ancien mais tournent autour de 4.918 euros du mètre carré dans le neuf.
SeLoger note également que "devenir propriétaire d’un bien ancien à Sartrouville coûte 4% plus cher dans l’ancien (4.226 €/m²) que dans le neuf (4.068 €/m²)". À Ivry-sur-Seine, la différence de prix tombe à 2% avec des tarifs qui avoisinent les 5.217 €/m² dans l’ancien mais se limitent à 5.093 €/m² dans le neuf. Enfin, l’écart de prix neuf contre ancien se limite à 1% à Bagneux (5.415 €/m² dans l’ancien versus 5.348 € dans le neuf) et à Saint-Ouen (6.321 €/m² dans l’ancien contre 6.246 €/m² dans le neuf).
Un foncier plus abordable et des chartes promoteurs
Pourquoi dans ces villes les prix du neuf sont-ils si abordables par rapport à l'ancien? On peut avancer plusieurs hypothèses. En premier lieu, il s'agit de communes où le foncier n'est pas encore excessivement cher par rapport à d'autres villes de la région. Or, il peut parfois représenter plus de 50% des coûts de production d'un logement dans certaines villes d'Ile-de-France, comme le soulignait un rapport de l'Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE) en 2013. Une autre étude de 2016, du cabinet Immo Consulting, notait que le foncier représentait de 25 à 45% du prix de vente en Ile-de-France. Des communes comme Bagneux, Saint-Ouen ou Romainville affichent un foncier plus abordable qu'à Boulogne-Billancourt ou Clichy par exemple.
Deuxièmement, certaines communes d'Ile-de-France ont mis en place des chartes locales avec les promoteurs immobiliers, afin de limiter les prix de vente et favoriser l'accession à la propriété des habitants. Des chartes souvent illégales, comme le dénonçait notamment le préfet en 2016, mais auxquelles se plient les promoteurs souhaitant éviter des tracas pour obtenir des permis de construire. Ces dernières années, des chartes promoteurs de ce type ont ainsi été mises en place à Ivry-sur-Seine, Bagneux, Sartrouville, Romainville ou encore Saint-Ouen, comme le soulignait le cabinet Inovefa en 2018.
Enfin, troisième élément: les constructions dans le neuf ne sont pas toujours situées dans les zones les plus prisées ou en centre-ville mais parfois dans les quartiers plus périphériques ou moins recherchés, car le foncier y est plus disponible et abordable. Ce qui peut là aussi expliquer ces différences de prix surprenantes, avec du neuf moins cher que de l'ancien.
