La location saisonnière est une forme de location en meublé non professionnel (LMNP). Mais de nombreuses règles spécifiques s'y appliquent pour le propriétaire bailleur.
En une dizaine d'années, la location saisonnière entre particuliers via des plateformes comme Airbnb ou Abritel s'est considérablement développée. Que ce soit votre résidence principale ou votre résidence secondaire, cela entre dans le cadre de la location en meublé non professionnel (LMNP) ou en meublé professionnel (LMP). Si la fiscalité est similaire à celle d'une location meublée classique, de nombreuses règles spécifiques s'appliquent. Tour d'horizon de ce que vous devez savoir.
Qu'est-ce qu'un meublé de tourisme?
Les meublés de tourisme correspondent à de la location saisonnière, notamment via des plateformes comme Airbnb ou Abritel. "Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile", comme le spécifie l'article D324-1 du Code du tourisme.
La location saisonnière concerne des locataires de passage et sur une durée qui ne peut excéder 90 jours consécutifs pour une même personne, comme le rappelle le site du ministère de l'Economie ici. Les meublés de tourisme se distinguent des chambres d'hôtes par le fait que l'habitant n'est pas présent pendant la location.
La limite des 120 jours pour une résidence principale
Dans une résidence principale, occupée au moins 8 mois dans l'année, la location de meublé de tourisme ne peut excéder 120 jours par an dans la plupart des grandes villes, comme l'a précisé
la loi Elan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018
. Mais cette interdiction n'est valable que pour les locations dans les communes ayant mis en place la procédure du numéro d’enregistrement.
Déclaration en mairie et numéro d'enregistrement
Si la commune a mis en place la procédure du numéro d'enregistrement, le propriétaire doit faire une déclaration avec numéro d'enregistrement auprès de sa mairie, qu'il s'agisse d'une résidence secondaire comme d'une résidence principale.
Pour une résidence secondaire, une autorisation préalable de changement d'usage du bien peut être nécessaire pour transformer un logement en meublé de tourisme. "Le loueur est concerné par l’autorisation de changement d’usage s’il offre un meublé en location saisonnière à Paris, dans une des communes de la petite couronne (départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) ou dans une des 10 autres communes de plus de 200.000 habitants (Nice, Bordeaux, Lyon…)", rappelle le ministre de l'Economie ici. Cette obligation peut également s'étendre à d'autres communes confrontées à un marché immobilier tendu.
A Paris, cette autorisation de changement d'usage (d'un local d'habitation à un local commercial avec comme sous-destination "autres hébergements touristiques") doit s'accompagner d'une compensation. La mairie vous demande de transformer une certaine surface de bureaux en logement ou de racheter ce qu'on appelle une "commercialité" (en savoir plus sur le site de la mairie de Paris ici).
Les meublés de tourisme classés
Les meublés de tourisme classés sont des meublés de tourisme pour lesquels leur propriétaire a fait une demande de classement dans un système allant de 1 à 5 étoiles, comme pour les hôtels. La procédure à suivre est déterminée par l'arrêté du 2 août 2010 fixant les normes et la procédure de classement des meublés de tourisme.
La fiscalité est différente d'un meublé classique, même si les revenus sont toujours rangés dans la case bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime du micro-BIC s'applique par défaut jusqu'à 176.200 euros de revenus (contre 72.600 euros pour un meublé classique). L'abattement forfaitaire est par ailleurs supérieur et passe de 50% à 71% des revenus tirés des meublés.
Les chambres d'hôtes
Les chambres d'hôtes sont des meublés de tourisme pour lesquels l'habitant est présent pendant la location. "La chambre d’hôte est différente d’un meublé de tourisme au sens où le propriétaire réside nécessairement sur les lieux, ce qui n’est pas toujours le cas du propriétaire d’un meublé de tourisme. En outre, contrairement à un meublé de tourisme, une chambre d’hôte ne peut pas être classée selon le système d’étoiles officiel", détaille le site du ministère de l'Economie ici. Par ailleurs, la "location est assortie, au minimum, de la fourniture de linge de maison et du petit déjeuner".
Une chambre d'hôte nécessite une déclaration en mairie, une immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) ainsi qu'une affiliation à la sécurité sociale (sauf dans certains cas).
La fiscalité est différente d'un meublé classique, même si les revenus sont toujours rangés dans la case bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime du micro-BIC s'applique par défaut jusqu'à 176.200 euros de revenus (contre 72.600 euros pour un meublé classique). L'abattement forfaitaire est par ailleurs supérieur et passe de 50% à 71% des revenus tirés des meublés.
Le statut de LMNP
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s'applique par défaut à tous les bailleurs. Mais le propriétaire passe sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), avec des droits et des obligations qui diffèrent, si les deux conditions suivantes sont réunies:
- en cumulé, le montant des revenus tirés de la location en meublé ne doit pas dépasser 23.000 euros par an pour l'ensemble du foyer fiscal
- les revenus issus de la location meublée ne doivent pas dépasser les autres revenus d'activité du foyer fiscal
On notera que si le bailleur en respecte une seule, il conserve le régime de LMNP (par exemple si ses revenus tirés de location meublée dépassent 23.000 euros mais restent inférieurs à ses autres revenus d'activité).
La fiscalité qui s'applique aux revenus tirés de la location touristique
La fiscalité est la même que pour un meublé classique, sauf si le meublé de tourisme est classé (voir ci-dessous). Les revenus locatifs du LMNP sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez le choix entre deux régimes d'imposition différents : le micro-BIC (avec abattement forfaitaire) ou le régime réel d'imposition.
Le micro-BIC :
Le régime micro-BIC s'applique par défaut au loueur d'un meublé si les revenus de cette activité ne dépassent pas 72.600 euros par an (ou 176.200 euros pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôte). Ce régime ouvre droit à un abattement forfaitaire pour les charges de 50% des revenus. Cet abattement passe même à 71% pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.
Le régime réel :
Ce régime s'applique automatiquement si vous dépassez le seuil de 72.600 euros de revenus tirés des locations en meublé (ou 176.200 euros pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôte). Il est également tout à fait possible de demander à en bénéficier au fisc si vos revenus sont inférieurs à ces seuils. En régime réel, vous pouvez déduire de vos revenus l'intégralité de vos charges.
