Pour bénéficier de la garantie des loyers et des dégradations proposée par Action Logement, il faut fournir un logement décent au locataire. Si le logement n'est pas décent, le propriétaire est de mauvaise foi, ce qui ne permet pas de faire annuler le contrat de cautionnement mais permet au juge d'en refuser l'application, a nuancé la Cour de cassation.
Un logement décent, selon la loi et la jurisprudence, doit être conforme à un minimum de normes liées à la sécurité des installations comme l'électricité et à la salubrité des lieux, avec des exigences minimales de chauffage, de surface, de hauteur de plafond, d'éclairage naturel notamment. La fourniture d'un logement non décent est une exécution du bail faite "de mauvaise foi" et elle permet au locataire de refuser de payer le loyer en invoquant une inexécution des obligations du propriétaire, faisait valoir la société caution.
Le propriétaire était de mauvaise foi
Action logement, organisme agréé par l'Etat, propose aux propriétaires de garantir le paiement des loyers de logements loués à titre de résidence principale avec une condition de loyer maximum. Cet organisme ayant payé un an de loyers à un propriétaire parce que son locataire était défaillant, avait par la suite réclamé le remboursement en observant que le logement, frappé d'un arrêté de péril, n'était pas décent, ce qui permettait au locataire de refuser de payer.
Pour l'organisme de cautionnement, le propriétaire était de mauvaise foi dans l'exécution de son engagement et ne pouvait pas exiger de la caution le versement d'un loyer qui n'était peut-être pas dû. La mauvaise foi de l'un n'est pas une cause d'inexécution du contrat par l'autre, a observé la Cour de cassation. Elle ne permet pas de prononcer l'annulation du contrat. Mais en revanche "le juge peut refuser de faire produire effet" à une clause du contrat qui aurait été mise en œuvre de mauvaise foi.
Sur cette nuance, la Cour a jugé que le propriétaire réclamait de mauvaise foi le paiement du loyer à l'organisme de cautionnement, que cette clause devait donc être écartée et non appliquée et le propriétaire devait en conséquence rendre ce qu'il avait reçu.
